Place Paton avant restauration
Place Paton après restauration en 1985

Place Andrew Paton, Sherbrooke, QC, Canada - 1983-85

Ce projet concerne la reconversion des bâtiments de l'ancienne filature de laine construite par Andrew Paton en 1866. Il a été conçu à titre de projet pilote pour démontrer pratiquement à des promoteurs privés qu'il était possible de sauver des bâtiments anciens en les convertissant à une nouvelle utilisation tout en faisant un profit.

L'article suivant que j'ai écrit pour la revue Continuité L'union fait la force : la reconversion de la "Paton" à Sherbrooke le prouve présente le projet dans le contexte de l'époque. J'aimerais partager ici quelques détails plus spécifiques du projet.

Pour voir d'autres photos du projet, cliquez ici sur la photo:

Potentiel

Un projet comme celui-là débute toujours par des contacts personnels. C'est donc à la suite de discussions entre Jacques Dalibard, directeur général de la Fondation Héritage Canada et Claude Langlois, ingénieur conseil établi dans la région de Sherbrooke, que l'idée de développer le site de l'ancienne Paton prit forme. Dès les premières discussions il apparut que le projet offrait un potentiel intéressant. Le site était situé au centre-ville, près du palais de justice. Il offrait plus de 200,000 pieds carrés (environ 20,000 m2) de bâtisses dont la structure était en très bon état. Les bâtisses étaient situées en bordure de la rivière qui traverse la ville.

Concept

Après entente avec les promoteurs locaux qui étaient propriétaires du site, nous avons créé une compagnie dédiée spécifiquement au développement de ce projet, le concept qui nous a semblé le plus opportun comprenait les étapes suivantes :

  • Vendre une partie du terrain et une des bâtisses pour établir un fonds de roulement et diminuer notre risque financier.
  • Phase I : créer 48 appartements condominium dans une des bâtisses, un projet de 2.5 million de dollars.
  • Phase II: créer 30,000 pieds carrés (environ 3 000 m2) d'espace commercial, un projet de 1.5 million de dollars.
  • Phase III: construire un édifice en hauteur comprenant 25 appartements à louer.

Avantages face à la compétition

  1. Terrain sur rivière.
  2. Condominium dotés de systèmes mécaniques et électriques neufs.
  3. L'espace plancher-plafond d'environ 12 pieds (4m), les grandes fenêtres, la brique apparente sur les murs intérieurs et la charpente massive en bois.
  4. Ascenseur (accès universel)
  5. Piscine extérieure

Phase I

Malgré le fait que la première phase de ce projet ait été rentable, la fondation Héritage Canada n'a participé qu'à la Phase I du projet. Elle a par la suite vendu ses parts dans la compagnie qui a continué a développer les autres phases.

Leçons

J'ai tiré de nombreuses leçons de ma participation à ce projet. J'étais alors le responsable du programme des propriétés de la fondation et le suivi de ce projet tombait sous ma responsabilité.

  • Fondation vs développement. Une fondation à but non-lucratif ne devrait pas s'impliquer dans le développement immobilier comme un entrepreneur privé. Il y a d'autres moyens de soutenir leurs efforts ou de les conseiller. J'en suis venu à cette conclusion, entres autres, après discussion avec l'un des entrepreneurs qui m'a expliqué qu'il faut un certain niveau de tension financière personnelle pour entreprendre un projet immobilier. Si le niveau de tension (comprendre investissement financier personnel) est trop bas, on a tendance à ne pas s'occuper du projet; si le niveau de tension est trop élevé, le risque est trop grand et le moindre problème risque de mettre en péril tout le projet. Il faut que le risque personnel soit juste au bon niveau, c'est-à-dire qu'il soit suffisant pour maintenir notre attention et intérêt constant, sans être trop élevé pour créer une catastrophe personnelle si le projet ne rencontre pas ses objectifs financiers. Or, en étant employé salarié d'une fondation, le seul risque financier réel que j'avais si le projet n'était pas un succès financier, c'était de perdre mon emploi et cela indépendamment du niveau d'investissement financier dans le projet. Par contre, pour l'entrepreneur privé, c'était son argent personnel qui était en jeu. Dans ces circonstances, la motivation pour régler les problèmes au plus vite et de la façon la plus profitable est très forte si le niveau de tension est suffisant. Et c'est ce qui fait la différence entre un projet qui rapporte un profit ou un autre qui fait une perte.
  • Si ça vaut la peine d'être fait, ça vaut la peine d'être bien fait. Il ne faut pas compter les heures et porter attention à tous les détails. Si quelque chose n'a pas été bien fait il faut prendre le temps de le refaire comme il faut, même si cela engendre des coûts supplémentaires. Si non, il en coûtera encore beaucoup plus pour reprendre les choses mal faites plus tard.
  • Attention aux avocats. Il ne faut pas laisser aux avocats le soin de négocier les ententes entre partenaires ou autres autorités. La meilleure approche est de négocier vous-mêmes entre partenaires tous les points auxquels vous pensez; n'ayez pas peur de discuter comment vous aller vous entendre si le pire scénario se réalise; vaut mieux en discuter pendant que l'on pense à faire des profits plutôt que lorsque l'on doit faire face à une perte importante. Lorsque vous vous serez entendu sur tous les points, alors seulement demandez à votre avocat de rédiger le contrat, et surtout qu'il n'introduise pas de clauses ou conditions que vous n'aurez pas eu l'occasion de discuter avec vos partenaires; c'est la meilleure façon de détruire la confiance entre partenaires.
  • Études essentielles. Il est indispensable d'avoir de bonnes études a) de marché b) techniques c) financières avant de débuter tout travaux.
  • Construction. Bon gérant de construction = profits ; mauvais gérant de construction = pertes.
  • Vente. Un vendeur ça vend… il est là pour vendre ce que vous avez construit le plus rapidement possible. Dans ce projet, nous avons eu l'idée magique de construire un appartement modèle dans l'édifice même. Nous avons invité le public à le visiter et lorsque quelqu'un se montrait intéressé, nous pouvions lui faire voir exactement l'endroit où serait situé son condominium dans l'édifice, la vue qu'il aurait sur la rivière ou la place. Il faut être précis et ferme avec les vendeurs.
  • Études de marché : s'impliquer; visiter les projets compétiteurs; appartement modèle; offrir des alternatives.
  • Études techniques : impliquer un expert; laisser le moins possible au hasard; obtenir des plans complets avant de commencer tout travaux.
  • Études financières : préparer un bon dossier; négocier les garanties; négocier avec le notaire ou l'avocat pour l'établissement des hypothèques; négocier avec les arpenteurs pour la description de l'implantation de chaque condominium.

Suit un article du journal La Tribune de Sherbrooke, Samedi 28 juillet 1984.


L'ancienne Paton
75% des nouveaux logements déjà vendus

par Stéphane Lavallée

SHERBROOKE - La réhabilitation du complexe des anciennes manufactures Andrew Paton, au coin des rues King et Belvédère, à Sherbrooke, est bel et bien amorcée, même qu'environ 75% des habitations en copropriété seraient déjà vendues, selon le courtier Jean Pineault du Groupe Associé, la maison chargée de la commercialisation, la vente et la location des locaux.

Hier, à l'occasion de la visite de deux logements-témoins, le directeur général de la Fondation canadienne pour la protection du patrimoine. Jacques Dalibard. a précisé l'implication de cet organisme dans la réalisation du projet.

La Fondation, à titre de mouvement privé, s'est associée aux quatre actionnaires de la Place de la Fabrique Sherbrooke inc. Selon Jacques Dalibard, l'emplacement exceptionnel des bâtisses a contribué à la décision d'engager des fonds. Situé près de la rivière Magog, en face du futur Palais de justice et au cœur de Sherbrooke, le complexe du plateau Marquette offre l'aspect d'un "projet prestigieux", affirme le directeur général.

Le caractère historique des édifices a évidemment joué un rôle déterminant. Il cadre parfaitement dans la mission de la Fondation canadienne pour la protection du patrimoine qui investie ses efforts pour la sauvegarde du patrimoine architecturale.

La contribution financière de la Fondation se chiffre à 300,000$. Elle se transforme ainsi en actionnaire de la compagnie qui gère l'endroit. La Place de la Fabrique Sherbrooke inc. regroupent aussi Laurent Beaudoin et Jean-Louis Fontaine, respectivement président et vice-président de Bombardier, de même que les ingénieurs Denis Bertrand et Claude Langlois.

La bâtiment qui abritera 48 unités de logement est situé au centre du terrain. Les deux édifices qui font face à la rue Belvédère se transformeront quant à eux en commerces et bureaux d'affaires. La bâtisse qui forme l'angle des rues King et Belvédère a par ailleurs été acquise par la Société d'habitation du Québec qui compte y aménager des logements pour personnes âgées. Un autre édifice sera vraisemblablement rasé alors qu'on n'est pas encore fixé quant à la vocation d'une autre bâtisse.

Vente rapide

La vente des unités de logement, dont la construction devrait être achevée en décembre, s'est déroulée en moins de trois semaines. Les prévisions les plus optimistes ne prévoyaient pas un scénario semblable.

"On était un peu inquiet", lance Jean Pineault, courtier au Groupe Associé. "On a découvert un marché qu'on ne connaissait pas", ajoute-t-il. Les logements couvrent entre 40 et 75 mètres carrés et leurs prix s'échelonnent de 31,000$ à 121,000;.

On a conservé le cachet particulier de la construction qui abritait auparavant les travailleurs de la Paton. Des rangées de poutres en bois traversent l'immeuble et ajoute un caractère pittoresque aux logements.

Les promoteurs prévoient entourer le site d'un parc et d'espaces récréatifs sur les berges de la rivière Magog. On compte aussi aménager un stationnement souterrain.

La Fondation

La Fondation canadienne pour la protection du patrimoine ( Héritage Canada), qui est à but non-lucratif, a été fondée en 1973. Dès lors, elle recevait 12 millions de dollars du gouvernement fédéral, entendu qu'elle devrait par la suite assurer son financement par les intérêts de ce montant et les donations des membres et de l'entreprise privée.

Les membres du conseil d'administration de la Fondation sont d'ailleurs en congrès au Domaine St?Laurent de Compton cette semaine.

Cinq programmes guident les activités de l'organisme, dont celui les " Propriétés " qui s'applique à la réhabilitation du complexe des anciennes manufactures Andrew Paton.

Le projet de conservation de Sherbrooke constitue un précédent au Québec, bien qu'on remarque un programme semblable à Montréal.

Les édifices de la Paton ont cessé de servir pour les activités de cette manufacture de lainage en 1979. Différents groupes sociaux avaient alors réclamé la construction d'habitations à loyers modiques (HLM) à cet endroit. Le projet d'une coopérative de logements a par la suite failli aboutir. Finalement, il y a six mois, les propriétaires du complexe, depuis 1979, ont décidé de mettre en branle le réaménagement actuel.

Le maire de Sherbrooke, Jean-Paul Pelletier s'est dit heureux de la décision des entrepreneurs d'adopter le nom de la Place Andrew Paton, en l'honneur de ce pionnier industriel qui s'est installé dans la ville reine de l'Estrie en 1886.